Jens Oliver Lohrengel
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht | Mediator | Partner
Ersatzloser Abriss eines Badezimmers berechtigt Vermieter nicht zur Kündigung
(Beitrag vom 19.03.2021)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19 festgestellt, dass der Abriss eines Badezimmers keinen Grund für eine Verwertungskündigung darstellt. Wenn ein Vermieter ein Nebengebäude, in dem sich das Badezimmer der Mieter befindet, ersatzlos abreißen will, kann er keine Kündigung aussprechen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn keine Pläne für eine zukünftige Nutzung des Anwesens vorliegen.
Sachverhalt
Die Beklagten sind seit Jahrzehnten Mieter eines Landarbeiterhauses. Die Nettomiete beläuft sich auf 60 Euro im Monat, aber ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht. Nachdem der Kläger das Anwesen geerbt hat, kündigte er den Beklagten. Dies wurde damit begründet, dass das Nebengebäude, indem sich das Badezimmer befand, aufgrund von wirtschaftlichen und statischen Gründen abgerissen werden müsse und eine Wiederherstellung sich aufgrund der hohen Kosten nicht trage. Zudem sei der Bereich, in dem sich das Badezimmer befinde, sehr baufällig und nur unter erheblichen Gefahren begehbar. Und ohne Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers sei die Wohnung nicht mehr bewohnbar. Eine Neuerrichtung würde 26.000 € kosten. Der Vermieter versuchte vergeblich, die Mieter zur Räumung zu bewegen.
Entscheidung des BGH
Der BGH hat entschieden, dass der bloße Abriss des Nebengebäudes noch keine Verwertungskündigung im Sinne des §573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigt und die Mieter damit nicht zum Auszug verpflichtet sind. Denn ein solcher Abriss stellt keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Wertes und damit keine wirtschaftliche Verwertung dar. Durch die Fortdauer des Mietverhältnisses würden dem Kläger keine erheblichen wirtschaftlichen Nachteile entstehen. Der Anbau eines Badzimmers würde nur einen einmaligen Betrag in überschaubarer Höhe kosten, wobei sich auch der Grundstückswert erhöht. Damit wirke das Interesse der Mieter am Fortbestand des Mietverhältnisses schwerer und die geringe Miete ist in diesem Zusammenhang unerheblich.
Fazit
Der BGH stärkt mit seiner aktuellen Entscheidung die Position des Mieters im Wohnraummietverhältnis. §573 Abs. 1 BGB eröffnet die Möglichkeit, Kündigungen aus wirtschaftlichen Motiven auszusprechen. Die Rechtsprechung hat dabei aber sehr hohe Anforderungen an das berechtigte Interesse des kündigenden Vermieters.
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