Schonfristzahlung auf Mietzahlung hindert ordentliche Kündigung nicht

(Beitag vom 14.01.2021)

Der BGH hat mit Urteil vom 01.07.2020 (Az. VIII ZR 323/18) wichtige Einschränkungen für die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters gegen eine vermieterseitige Kündigung vorgenommen.

Sachverhalt

Die Vermieter einer Wohnung verlangten nach einer Kündigung Räumung und Herausgabe von der Mieterin. Das Mietverhältnis bestand schon ungefähr 30 Jahre und die Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlung betrug zuletzt 564 EUR monatlich. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis im Februar 2016 fristlos und hilfsweise ordentlich. Grund war ein Zahlungsrückstand von insgesamt 1.630 EUR. Dieser erhöhte sich bis Juli 2017 sogar auf 2.750 EUR. In der Räumungsklage erklärten die Vermieter erneut die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung. Daraufhin zahlte das Jobcenter innerhalb der Schonfrist den gesamten Mietrückstand. Die Mieterin berief sich auf den Härteeinwand und erklärte, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie aufgrund der langen Wohndauer und der damit verbundenen Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie unter Rücksicht auf die Kinder bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten, eine unzumutbare Härte darstelle.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Räumungsklage hingegen abgewiesen, da sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB aufgrund einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Die besondere familiäre Situation, die beengten finanziellen Verhältnisse seien grundsätzlich nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als Härteeinwand zu berücksichtigten und als Widerspruch gegen die Kündigung auszulegen. Durch die Schonfristzahlung sei dieser Kündigungsgrund auch für die fristlose Kündigung weggefallen.

 

Entscheidung des BGH

Der BGH hat das Urteil aufgehoben und mit der Begründung wieder zurück ans Landgericht verwiesen, dass der Räumungsanspruch der Vermieter nicht wegen des Härteeinwands verneint werden könne. Das Widerspruchsrecht der Mieterin sei weiterhin ausgeschlossen, denn es läge ein Grund vor, der den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtige.

Mit der Kündigung wegen Zahlungsverzug von mindestens zwei Monatsmieten lägen sowohl die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung als auch für eine ordentliche Kündigung vor. Durch die Schonfristzahlung würde zwar die die außerordentliche Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, nicht jedoch die ordentliche Kündigung.

Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine ordentliche Kündigung ist wegen unzumutbarer Härte ausgeschlossen, wenn ein Grund für die außerordentliche Kündigung vorliegt. Das regelt § 574 BGB. Zur Begründung seiner Entscheidung führt der BGH an, dass es grundsätzlich ausreiche, dass die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung bei einer ordentlichen Kündigung gegeben seien.

Der BGH stellt fest, dass hier der Grund für beide Kündigungen der Zahlungsverzug gewesen sei und die spätere Schonfristzahlung durch das Jobcenter am Kündigungsgrund nichts ändere. Diese ließe nur die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung und nicht den Grund für die fristlose Kündigung von vornherein entfallen. Das einmal ausgeschlossene Recht der Mieterin, wegen unzumutbarer Härte zu widersprechen, bleibe auch bei einer Schonfristzahlung ausgeschlossen. Es entstehe gerade nicht neu und lebe wieder auf. 

 

Anmerkung

Der BGH setzt damit seine ständige Rechtsprechung fort, wonach die Schonfristzahlung nur dazu führe, dass die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werde, nicht aber die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Eine Schonfristzahlung könne ferner nur eine fristlose, jedoch nicht eine ordentliche Kündigung heilen. Deshalb ist es für den Vermieter hilfreich, wenn mit einer außerordentlichen Kündigung immer auch, zumindest hilfsweise, die ordentliche Kündigung erklärt wird.