Eine Eisdiele ist kein Laden

(Beitrag vom 27. April 2020)

Der Betrieb einer Eisdiele entspricht nicht der Nutzung als „Laden“, wenn Gästen in dieser die Möglichkeit zum Verweilen dargeboten wird.

Geklagt hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich durch die Gäste der Eisdiele, klapperndes Geschirr, Stühlerücken und Unterhaltungen gestört fühlte. Sie forderte den Mieter der Räumlichkeit dazu auf, den Betrieb der Eisdiele zu unterlassen. Dabei berief sich die WEG darauf, dass der Mieter die Eisdiele nur als „Laden“ nutzen dürfe.

Nun stand zunächst die Frage im Raum, ob und wann eine Eisdiele ein „Laden“ ist:

Die Antwort lag für den Bundesgerichtshof (BGH) auf der Hand. Ein Laden definiert sich demnach dadurch, dass der Verkauf und eine kurzzeitige Aufenthaltsdauer der Kunden im Vordergrund stehen. Durch eine Bestuhlung steht jedoch vielmehr das Verweilen von Gästen im Vordergrund und nicht nur der bloße Verkauf. Eine Eisdiele ist damit nach Auffassung des BGH kein „Laden“.

Ob die WEG gegen den Mieter als „Dritten“ überhaupt einen Unterlassungsanspruch geltend machen kann, war eine andere Frage, die es zu beantworten galt:

Das Kernproblem dieser Frage bestand darin, dass der Mieter gegenüber der WEG ein außenstehender Dritter ist und ein Unterlassungsanspruch eine unzulässige Ausdehnung absoluter Rechte darstellen könnte. Dies sah der BGH jedoch nicht so und bejahte den Anspruch gegen den Mieter. Dieser leite seine Nutzungsbefugnis von seinem Vermieter ab, der seinerseits einer der Eigentümer der WEG ist. Der Vermieter könne gegenüber dem Mieter den Gebrauch der Räumlichkeit aber auch nur in dem Umfang überlassen, in dem er ihm selber zustehe. Dabei kommt es im Wesentlichen nicht darauf an, was im Mietvertrag der Parteien vereinbart wurde, sondern darauf, welche Zweckbestimmung den Räumen in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen wurde.

Damit haben die anderen Eigentümer das Recht, die Unterlassung des zweckwidrigen Gebrauchs direkt vom Mieter zu verlangen.
 

Praxistipp:

Informieren Sie sich als potentieller Mieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber, ob der Vermieter Alleineigentümer der zu vermietenden Immobilie ist oder Sondereigentümer einer Teileigentumseinheit. Sollte Letzteres der Fall sein, besorgen Sie sich die Teilungserklärung und sämtliche auf die Nutzung bezogene Vereinbarungen der Miteigentümer, um vor Vertragsschluss abzusichern, dass die Nutzung des Mietobjekts auch WEG-rechtlich nicht zu bestanden ist.

Denn im Zweifelsfall können Sie sich als Mieter nicht darauf verlassen, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung der Räumlichkeiten auch seitens der WEG gewährleitet wird. Sollte die WEG mit der mietvertraglichen Nutzung der Räumlichkeiten nicht einverstanden sein, besteht die Möglichkeit, einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch gegen den Mieter durchzusetzen. 

BGH-Urteil vom 25.10.2019, Az. V ZR 271/18

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