Im Zuge des Lockdowns aufgrund des Corona-Virus mussten viele Geschäfte schließen. Dies war mit erheblichen Umsatzeinbußen verbunden. Die Gerichte sind geteilter Meinung, ob dieser Umstand den Gewerbemieter dazu berechtigt, weniger Miete zu zahlen.

1. LG München I (Urteil v. 05.10.2020 – 34 O 6013/20)

Das Landgericht München hat entschieden, dass die Ansprüche des Vermieters auf Mietzahlung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB anzupassen sind, da sich die Umstände schwerwiegend verändert haben. Die Allgemeinverfügung über die vollständige Schließung stellt eine unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebes dar. Die schwerwiegende Veränderung der Umstände liegt hier in der vollständigen behördlichen Schließung der gemieteten Räume. Die Schließung der Geschäftsräume stand nicht im Risikobereich des Mieters. Das Gericht hält es daher für gerechtfertigt, dass Vermieter und Mieter gleichermaßen in solidarischer Weise dieses Risiko tragen sollen.

2. AG Düsseldorf (Urteil v. 10.11.2020 – 45 C 245/20)

Das Amtsgericht Düsseldorf hat entschieden, dass kein Mietmangel aufgrund der Corona-Pandemie bewirkten Gebrauchsbeschränkungen besteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Da die Maßnahmen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters anknüpfen, kann ein Mietmangel nicht angenommen werden.

Es liegt ebenfalls kein Fall der Unmöglichkeit i.S.d. § 275 BGB vor, da dem Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht unmöglich ist.
Legt der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht dar, ist ihm ein Festhalten am Mietvertrag auch nicht unzumutbar, sodass er keine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen kann. Dies gilt erst Recht, wenn – wie im vorliegenden Fall - die Betriebsschließung gerade einmal 26 Arbeitstage dauert.

3. LG Mönchengladbach (Urteil v. 02.11.2020 – 12 O 154/20)

Das Landgericht Mönchengladbach sieht in der verordneten Schließung der Geschäftsräume keinen Mangel der Mietsache, nimmt aber einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gem. §313 Abs. 1 BGB an. Für die Zeit der Schließung hält das Gericht eine Reduzierung der Miete um 50 % für angemessen.  

Praxistipp: Mieter von Gewerberäumen, die aufgrund behördlicher Anordnung das Geschäft schließen müssen, sollten überprüfen lassen, ob sie die monatlich vereinbarte Miete reduzieren können. Oft liegt ein so genannter Wegfall der Geschäftsgrundlage vor, der zu einer Anpassung des Vertrags berechtigt.