Mietrecht: Darf ein Vermieter eine Kaution für unbezahhlte Strom- und Wasserrechnungen verwenden?

(Beitrag vom 7. Januar 2021)

Der Bundesgerichtshof BGH entschied: Ein Vermieter darf mit Barkaution aus dem Mietverhältnis aufrechnen. (BGH, Urteil v. 28.10.2020, Az. VIII ZR 230/19)

Nach Ansicht des BGH sind Vermieter berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution des Mieters mit einer Forderung aus über die Bezahlung der zu diesem Zeitpunkt offenen Strom- und Wasserrechnungen zu verrechnen.

Sachverhalt

Der Kläger war Mieter einer Einzimmerwohnung der Beklagten. Bezüglich der Nebenkosten wurde im Mietvertrag eine Pauschale für „Wassergeld“ und „Zählermiete“ vereinbart. Der Stromverbrauch wird gesondert in Rechnung gestellt. In einem Vorprozess schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Kläger zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtete. Kurz vor dem vereinbarten Räumungstermin bat der Kläger um die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Beklagten boten ihm an, mit der Zwangsräumung zu warten, sofern der Kläger im Gegenzug eine Nutzungsentschädigung sowie ausstehende Strom- und Wasserrechnungen begleicht. Zunächst ist der Kläger auf das Angebot eingegangen. Als dieser am Ende der verlängerten Mietzeit ausgezogen ist, beglich er die Schlussrechnung nicht. Der Vermieter behielt die ursprünglich hinterlegte Barkaution ein und rechnete sie mit seinen Ansprüchen gegen den Mieter auf. 

Der Mieter klagte gegen die Aufrechnung und forderte die Rückzahlung seiner gezahlten Barkaution. Die Betriebskostenabrechnung sei nicht formgemäß erfolgt und dementsprechend ungültig. Der Vermieter erhob Widerklage und forderte den ausstehenden Betrag.

 

Entscheidung des BGH: Anerkenntnis macht Abrechnung unangreifbar

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs durfte der Vermieter gegen die Forderungen des Mieters mit der Kaution aufrechnen. Die Forderungen entstammen aus dem Mietverhältnis und die Aufrechnung war erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt.

Dass die Betriebskostenabrechnung formelle Mängel aufweise, sei im vorliegenden Fall unerheblich. Denn eine wirksame Einigung der Parteien über die Verpflichtung des Klägers, die offenen Rechnungsbeträge an die Beklagte zu entrichten, setzt nicht voraus, dass die genannten Abrechnungen den formellen Anforderungen nach § 556 Abs. 3,4 BGB genügen. Die vorgenannte Regelungen hindern die Mietvertragsparteien nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Die Parteien hatten sich in der geschlossenen Vereinbarung auf die Rückzahlung der ausstehenden Strom- und Wasserrechnung geeinigt, wodurch der Mieter die Forderungen des Vermieters als verbindlich anerkannt habe. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um eine Abrede, die Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung von vornherein generell ausschließt oder einschränkt, sondern um die Anerkennung einer konkreten Schuld.

 

Praxistipp:

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Vermieter nach Ende eines Mietverhältnisses mit der Kaution des Mieters aufrechnen können, auch wenn die Ansprüche streitig sind. Diese Frage war jahrelang umstritten und es war fraglich, ob eine Aufrechnung nur mit rechtskräftig festgestellten und unstreitigen Forderungen möglich ist oder ob dies auch für streitige Forderungen gilt.

Diese Frage ist nunmehr zu Gunsten der Vermieter entschieden worden.

Kontakt

Detmolder Straße 120a
33604 Bielefeld

T +(49) 521 13 69 98 7
F +(49) 521 13 69 98 6

E-Mail