Benedikt Bigos
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
WEG Verwaltung haftet für Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum
Die Verwaltung einer WEG ist mit vielen Aufgaben betraut. Der BGH stellt in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22) klar, dass dazu auch die Überwachung von Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum zählt.
Dazu gehört die Kontrolle, ob die gestellten Rechnungen korrekt und zu zahlen sind. Eine solche Kontrolle ist aber faktisch nur möglich, wenn die Verwaltung der WEG auch prüft, ob die Arbeiten tatsächlich ausgeführt und ob diese technisch in Ordnung sowie "wie bestellt" erbracht wurden.
Anderenfalls ist die Verwaltung gegenüber der WEG zum Schadenersatz verpflichtet.
Weitreichende Pflicht zur Kontrolle
Soweit der Bundesgerichtshof verlangt, dass Rechnungen und Zahlungen kontrolliert werden, kann das praktisch nur dann erfolgen, wenn die Verwaltung sich auch inhaltlich mit den Arbeiten am Gemeinschaftseigentum auskennt.
Denn wie soll eine Rechnung geprüft werden, wenn nicht klar ist, ob die erbrachten Leistungen überhaupt fachgerecht sind?
Nicht fachgerechte Leistungen müssen nicht bezahlt werden - dem Besteller steht ein Zurückbehaltungsrecht nach § 641 BGB in angemessener Höhe zu. Nach § 632a BGB gilt das auch für Abschlagszahlungen. Angemessen ist der Einbehalt üblicherweise das Doppelte der für die Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten.
Die Verwaltung muss also einerseits feststellen können, ob die Arbeiten in Ordnung sind und andererseits - für den Fall, dass Mängel vorliegen - auch noch wissen, wie teuer die Mängelbeseitigung wird, um den Einbehalt korrekt zu berechnen.
Fehler können zur Schadenersatzpflicht gegenüber der WEG führen.
Einschränkung der Haftung
Sollte die Verwaltung aufgrund mangelnder Fachkenntnis zu der vom BGH geforderten Kontrolle nicht in der Lage sein, hat sie die WEG darauf ausdrücklich hinzuweisen. So kann die Haftung begrenzt werden, insbesondere für kleinere Verwaltungsfirmen oder einzelne Verwalter, welche sonst nicht in der Lage wären den Anforderungen des Bundesgerichtshofs gerecht zu werden.
Auch entsteht ein Schadenersatzanspruch gegen die Verwaltung erst dann, wenn von dem Handwerker keine (Nach-)Erfüllung der verursachten Mängel mehr verlangt werden kann. Dann aber haftet die Verwaltung.
Die WEG muss dem Verwalter jedoch Zug um Zug die eigenen Ansprüche gegen den Handwerker abtreten - wobei sich in der Praxis die Frage stellt, ob die Verwaltung beim Handwerker noch erfolgreich Ansprüche durchsetzen kann.
Für die Verwaltungen gilt: es gibt mehr zu beachten, das Haftungsrisiko steigt.
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